Branche · Ferienwohnung & Vermietung
Ferienwohnung und Privatzimmer: Umsatzsteuer, Einkunftsart und Steuererklärung
Kurz gesagt
Für die Vermietung zu Wohnzwecken und die Beherbergung gelten 10 % Umsatzsteuer (§ 10 Abs. 2 Z 3 UStG); bis 55.000 € Jahresumsatz können Sie als Kleinunternehmer ohne Umsatzsteuer vermieten. Mehr als zehn Betten oder fünf Ferienwohnungen gelten grundsätzlich als Gewerbebetrieb. Bleibt es bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, brauchen Sie keine Registrierkasse.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Umsatzsteuer: 10 % für die Vermietung zu Wohnzwecken und die Beherbergung, ein ortsübliches Frühstück im Preis inbegriffen (§ 10 Abs. 2 Z 3 UStG).
- Kleinunternehmer: bis 55.000 € Jahresumsatz ohne Umsatzsteuer, dann aber auch ohne Vorsteuerabzug (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG).
- Einkunftsart: Mehr als zehn Betten oder fünf Ferienwohnungen gelten grundsätzlich als Gewerbebetrieb; entscheidend ist das Gesamtbild (WKO).
- Registrierkasse: keine Pflicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; einen Beleg bei Barzahlung brauchen Sie trotzdem (BMF-Erlass vom 2.1.2026).
- Steuererklärung neben dem Job: Veranlagt werden Sie, wenn Ihre anderen Einkünfte 730 € im Jahr übersteigen (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG).
- Plattformen melden: Betreiber von Buchungsplattformen melden Vermietungen über ihre Plattform den Steuerbehörden (§§ 3 und 14 DPMG).
Häufige Fragen: Ferienwohnung & Vermietung
Wie viel Umsatzsteuer verrechne ich für eine Ferienwohnung?
10 % — für die Vermietung zu Wohnzwecken ebenso wie für die Beherbergung (§ 10 Abs. 2 Z 3 UStG). Als Kleinunternehmer bis 55.000 € Jahresumsatz verrechnen Sie keine Umsatzsteuer, können dann aber auch keine Vorsteuer abziehen.
Ganze Antwort mit QuellenIst meine Ferienwohnung Vermietung oder ein Gewerbebetrieb?
Das hängt vom Umfang ab: Mehr als zehn Betten oder fünf Ferienwohnungen gelten grundsätzlich als Gewerbebetrieb, darunter liegt eher Vermietung und Verpachtung vor. Eine starre Grenze nennt das Einkommensteuergesetz nicht — entscheidend ist das Gesamtbild, vor allem die Nebenleistungen.
Ganze Antwort mit QuellenBrauche ich für meine Ferienwohnung eine Registrierkasse?
Nein, solange Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben: Die Registrierkassenpflicht gilt nur für betriebliche Einkünfte. Bei Barzahlung müssen Sie aber einen Beleg ausstellen (§ 132a BAO).
Ganze Antwort mit QuellenMuss ich für die Vermietung neben meinem Job eine Steuererklärung abgeben?
Übersteigen Ihre Einkünfte aus der Vermietung, zusammen mit anderen Nebeneinkünften, 730 € im Jahr, werden Sie zur Einkommensteuer veranlagt (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Eine Erklärung müssen Sie dann abgeben, wenn Ihr zu veranlagendes Einkommen mehr als 14.769 € beträgt (§ 42 Abs. 1 Z 3 EStG, Wert 2026).
Ganze Antwort mit QuellenWas Finonur für Sie erledigt
- Rechnungen mit 10 % Umsatzsteuer — oder als Kleinunternehmer mit dem passenden Hinweis.
- Bankkonto importieren und die Auszahlungen der Plattformen den Einnahmen zuordnen.
- Einnahmen und Ausgaben an einem Ort, mit Anlagenverzeichnis und Abschreibung für die Einrichtung.
- Grenzwächter für die Kleinunternehmergrenze.
- Abgabenkalender mit Umsatz- und Einkommensteuererklärung.
Quellen
- RIS: § 10 UStG 1994 — Steuersätze
- RIS: § 6 UStG 1994 — Steuerbefreiungen (Z 19 Heilbehandlung, Z 27 Kleinunternehmer; Abs. 3 Verzicht)
- WKO: Kurzzeitvermietung — Gewerbebetrieb oder Vermietung?
- BMF: Erlass zur Einzelaufzeichnungs-, Registrierkassen- und Belegerteilungspflicht vom 2.1.2026
- RIS: § 131b BAO — Registrierkassenpflicht
- RIS: § 41 EStG 1988 — Veranlagung von lohnsteuerpflichtigen Einkünften (Abs. 1 Z 1: 730 €)
- RIS: § 42 EStG 1988 — Steuererklärungspflicht
- RIS: Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG), §§ 3, 13 und 14
Geprüft am 13.11.2026 gegen die genannten Quellen. Finonur ist ein Werkzeug und ersetzt keine Steuerberatung; im Einzelfall gilt der Gesetzestext.